违规买卖风险巨大

浙江当地媒体披露，一些购买该楼盘的业主，购房时间集中在2009年到2010年期间。有直接向开发商购买的，也有通过中介从他人手中买来的，单价则从1.2万元-1.5万元/平方米不等。这些业主中，既有支付30%-50%不等首付款的，也有全款付清的，还有部分支付10万元定金的。行情最好的时候，这批房子在二手房市场转手可加价数十万元，但是现在行情不好，再加上房子迟迟不能完工，价格已经大受影响。

没有房产证的房子要想办理过户，只能用业主手上持有买房的凭证和购房款收据，找开发商更名。目前已有多套房子都是通过这种形式"过户"。但该楼盘售楼处未建立，也没有对外售房。

义乌相关部门也坦承，御景园这样"卖图纸"的情况属开发商在私底下售卖，有关部门并不掌握情况。有多少业主购买了该楼盘的房产，开发商获得了多少资金，都需要调查后才能明确。

法律界人士指出，这种"卖图纸"的风险在楼市往下走后更为凸显。开发商资金链断裂就会把风险转嫁给购房者。还极易成为非法集资的温床。该楼盘至今未取得预售证，显然开发商投入没有达到25%以上的建设资金。

据了解，购买该楼盘的业主的凭证有两种情况：一是《御景园投资意向书》。意向书全文只有一页纸，约定御景园建筑物露出地面时，投资人以投资款冲抵购房款。房产何时交付，投资意向书中只字未提。做这样的约定是因为御景园还没拿到预售证，不能销售，也就不能签订购房合同。

二是仅有一张收据。这种收据上盖的并非是房产公司--浙江省义乌市天元置业有限公司（下称"天元工司"）的公章，而是其法人代表杨群民的私章。

法律界人士认为，上述两种方式都有很大的法律风险。如果是投资意向书，一旦房产公司破产，购房款其实就是投资款，很有可能就要打水漂。如果是购房合同，房产公司破产的话，作为消费者的购房人，债务清偿时享有优先权。而《御景园投资意向书》，并不能体现双方有投资合作关系（如约定利润分配等事项），而是建立在销售基础上的一种关系，实质上是一份购房合同。

而购房者凭手上的收据参与房产公司破产清算，可能无法讨回购房款。除非购房者能够提供证据，证明购房款支付给了房产公司而非其法人代表，否则就成了房产公司法人代表杨群民的个人债务，只能向个人追讨。

问题远不止于此。浙江省义乌市人民法院刑事判决书[（2010）金义刑初字第1917号]显示，天元公司相关负责人为了达到与义乌国土局签订土地出让合同的目的，伪造义乌建设局规划审批专用章，已构成伪造国家机关印章罪。判处拘役四个月，缓刑六个月。

期间，该御景园项目开发商发生变更。工商资料显示，2010年10月22日，包括原开发商天元公司法定代表人杨群民在内的投资商，共同组建了义乌市御景园置业有限公司（下称"御景园公司"）。该项目目前由御景园公司开发。