郝倩
编者按
2007年1月1日，工业用地将全面实行“招拍挂”制度，出让价格亦不能低于先期公布的最低底价。
正如当年经营性用地出让跨越“8·31”大限那样，在限期以前大规模解决“遗留问题”的举措频频出台，成交地块也大量增加。可以预期的是，进入公开出让领域的工业用地未来将价值大增。协议出让方式将逐渐退出历史舞台。
2007新年前夕，上海市房地资源局网站上集中推出最后一批协议出让土地公示。如果在一周左右的公示期限内，这些用地性质主要为工业的协议用地没有引起异议，就可以搭乘“协议出让”的末班车，以既定价格成交
但是从目前的情况来看，挂牌出让工业用地仅仅是试验。因为工业用地出让的细则还没有出台，很多土地出让方面的问题亟待解决
2007新年前夕，上海市房地资源局网站上集中推出最后一批协议出让土地公示。如果在一周左右的公示期限内，这些用地性质主要为工业的协议用地没有引起异议，就可以搭乘“协议出让”的末班车，以既定价格成交。此前，上海已在2006年12月初尝试以挂牌形式出让工业用地。这是自工业用地必须实行“招拍挂”的规定出台之后，上海进行的首度尝试，然而未知因素仍在左右这一新供地模式的推进。
“工业用地‘招拍挂’细则至今仍未出台，上海的工业用地可能在1~6月都将鲜有成交。”仲量联行工业部总监单维其对《第一财经日报》分析说。
工业用地将大批协议成交
目前，上海已初步完善了工业用地协议出让的公示制度。上海市宝山区房地资源局相关人士表示：“在国土资源部颁布相关法令之后，上海市各区已经通过自己的网站对外进行协议用地的资料公示。2006年10月以后，上海逐步统一了公示制度，凡是有关工业用地协议出让的情况，都在上海市房地局网站上统一公布。”
去年12月30日~31日，上海市金山区、南汇区、松江区等6个区分别在上海市房地网站上贴出了“协议出让公示”。其中，青浦区在两天之内连续公示了18块工业用地的协议出让。闸北区也对4块工业用地的协议出让进行公示。
不仅如此，从12月21日~25日，不到一周时间内，闵行、浦东、松江、南汇、金山等区共出让182幅工业用地，且形式均为“协议出让”，其中仅闵行区就出让134幅，主要分布在其周边的工业园区。
依据相关规定，在大约一周的公示期间，有异议且经审查发现确实存在违反法律法规行为的，协议出让程序终止，并严格依法处理。但是如果公示期满，无异议或虽有异议但经审查没有发现存在违反法律法规行为的，按照《国有土地使用权出让意向书》约定，与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。
针对如此集中的用地出让公示，中国指数研究院(华东)注册土地估价师张志杰分析说：“根据这几年上海市的土地出让情况，协议出让土地主要集中在工业用地上。但是，到今年1月1日，即使是非经营性用地，也只能通过‘招拍挂’方式进行出让。所以，部分工业用地搭乘到最后一批协议用地的‘末班车’，凡是公示的工业用地，都很有可能在最后期限内平稳成交。”
出让价格有待规范
一份闸北区国有土地使用权协议出让公示显示，除了土地的基本情况之外，土地级、出让价格以及意向用地者也在公示之列。其中，彭浦镇工业街坊1号A-1地块土地级别为5级，出让价格大约为101万元/亩。另一幅宝山区协议出让的罗店镇5街坊26/15丘地块，定级为9级，折算土地价格约为6.94万元/亩，约合104元/平方米左右。如上述公示没有遭遇异议，这些价格大抵都会成为最终的成交价格。
针对这些成交价，单维其分析说：“宝山区在近一年之内的工业用地成交价大约在十几万元/亩。但是从此次公示的内容来看，宝山区其中一块土地的成交价格为6.94万元/亩，这一价格相对十分便宜。”
另根据国土资源部在2006年12月27日发布的《全国工业用地出让最低价标准》(国土资发［2006］307号下称《标准》)，9等工业用地的最低价标准则为204元/平方米。这一《标准》将于今年1月1日起施行。届时，全国工业用地出让将按照15个等别执行最低价标准，其中一等工业用地最低出让价每亩56万元，而15等工业用地最低出让价为每亩4万元。显然，这批公示用地的成交价格，有些已远低于国家标准。
记者通过上海市宝山区房地局了解到：“虽然公布了意向用地者，但是并不存在竞争关系。‘公示’本身仅仅为了符合国家土地出让规定，即使公示期间有第三方对该土地产生兴趣，也不可能加入该块土地的竞争。”
出让细则须尽快出台
2006年12月8日，上海市第4号土地出让公告中，首次挂牌出让3幅土地总面积约52公顷的工业用地，一举打破以往工业用地协议出让的格局。这三幅地块全部位于浦东新区机场镇，其中一块是工业物流用地，另外两块是工业仓储用地，面积都在15公顷以上。
“但是从目前的情况来看，挂牌出让工业用地仅仅是试验。因为工业用地出让的细则还没有出台，很多土地出让方面的问题亟待解决。”单维其认为，“因为细则还没有出台，可能1~6月，上海工业用地在一级市场都会鲜有交易。因为如果真正用挂牌形式出让工业用地，那将对自用的企业造成很大影响。首先，一些类似通用之类的生产性企业将很难把握拿地时间，从而影响到其生产计划。因为这些企业往往需要在拿地之前做好整体的人力以及生产计划。其次，完全市场化出让土地之后，大型生产性企业很难控制成本，如果一块工业用地的挂牌价格从10万元/亩上升到100万元/亩，这些企业可能会因为难以承受成本的上升，从而放弃投资。”
“开发商、生产性企业和投资者将成为今后工业用地三个投资主体。其中，开发商与投资者可以转嫁工业地产市场化的标准，但是生产性企业则很难将预算成本投资到其他土地。今后，如何协调三个投资主体的关系，将成为工业用地出让中亟待解决的问题。”单维其进一步解释说。
相关链接
工业用地供地制度改革政策一览
●《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》2004年10月21日由国务院正式下发，又称“28号文”。其中首度提及“除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让”。
●《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》2006年8月31日为解决“28号文”之后新出现的用地问题，国务院再度下发有关用地问题的通知。该通知第一次表示要建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。并且工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。
●《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》2006年11月20日由财政部、国土资源部、中国人民银行三部门联合下发。《通知》规定，自2007年1月1日起，新批准新增建设用地土地有偿使用费在原有基础上提高一倍。这使得工业实际用地出让价格恢复到基准地价水平。
●《全国工业用地出让最低价标准》2006年12月27日由国土资源部正式向外发布，并于2007年1月1日起正式施行。《标准》规定，工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。
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