翟宇

　　高力国际日前发布的工业地产报告显示，上海正有越来越多的跨国公司选择入驻工业园区或者商务园区，并因此导致商务园区的平均租金水平升至0.4美元/平方米/天，而工业园区的平均租金则比去年同期上升了10.2%，至0.1美元/平方米/天。

　　事实上，早在2006年初，某国际代理机构在对上海南京东路的租赁市场进行分析时就已强调，跨国公司将办公楼迁至工业园区的趋势越来越明显，正在成为该办公楼招租的主要障碍。尤其是部分区域在工业园区内或另外开辟了所谓的商务园区，这必将“抢”走市中心写字楼的部分客源。

　　与此同时，上海市工业用地的“招拍挂”已开始试行中，2006年上海发布的土地出让4号公告中，第一次出现工业用地的“身影”，按照国家相关规定，工业用地的公开“招拍挂”必须从2007年1月1日起开始执行。工业用地的快速升值指日可待。

　　跨国公司远离市中心

　　2006年又有越来越多的外资企业在上海设立区域总部或在上海增加投资，扩张自己的业务。由于上海市中心新增的甲级

　　高力国际在报告中表示，有许多跨国公司已经选择把办公室迁往商务园区，这些园区提供的租金相当有竞争力，如正在建设中的创智天地及漕河泾商务园区的租金分别为0.5美元/平方米/天及0.46美元/平方米/天，较市中心甲级写字楼的租金低50%。

　　记者此前在上海浦东新区几个园区采访时亦了解到，不少工业园区都希望在园区内建设一些商务楼宇，除了吸引已进驻园区的企业将地区总部搬进园区外，更希望一些符合园区产业导向的跨国公司将新设立的部门放在园区内。因此，一些传统的工业园区已经或正准备在园区内划定一个区域来建设商务区域。

　　实际上，不少跨国公司都已将其后勤部门诸如物流、研发以及培训等部门迁入商务园区，以此削减公司的运营成本。

　　据透露，目前已将办公室迁入商务园区的跨国公司有陶氏化学、通用电气、

　　高力国际中国工业部张卓文表示，预计未来办公及工业混合用途的项目将会有所增加，总部型办公、培训和研发功能的设施在开发区内将相当普遍。他认为，上海主要工业园区的平均租金在今后一年内将上升5%~6%。

　　工业地产升值在即

　　与此同时，跨国公司对于工业设施的需求依然强劲。据了解，2006年上海工业地产的累计吸纳量近1878万平方米，新增176万平方米。目前，上海主要工业园区的空置率为4.1%，较去年同期下降了5.7%。其中，浦东金桥和嘉定工业设施的空置率最低，目前各为0.8%和1.5%左右。

　　从土地价格看，4号公告中即将挂牌出让的3幅工业用地，挂牌底价均较2006年12月底浦东新区协议出让的工业用地价格更低。根据挂牌文件，挂牌底价最低的是滨一村A、C地块，约2.91亿元。底价最高的是滨五村地块，达4.11亿元，同时这一地块也是3幅工业用地中面积最小的一幅，超过15.75万平方米。

　　如果将此价格与12月底浦东新区公示的最新一批协议出让的工业用地价格相比，位置相近且用地性质基本相同的机场镇45街坊4/1宗地块，面积约15.88万平方米，出让价格仅1.64亿元，差价超过2倍。

　　高力国际的调查显示，目前上海主要工业园中，张江的土地批租价格最高，为每平方米206美元，其次为外高桥，每平方米197美元。据了解，由于主要工业园区土地的批租价格受政策影响较大，市场化程度不高，因此，根据土地价格和建筑成本计算的收益率高于工业设施的售价所计算的收益率。

　　高力国际认为，2007年上海工业土地将全面实行“招拍挂”的方式进行转让，预计到时候二者之间的差距将会缩小，收益率预计将会趋同。但与此同时，工业土地的出让价格将大幅上升约50%左右。

　　而此前已进行工业物流、仓储领域的外资开发商如普洛斯、AMB房地产及卡特彼勒，将会很快因为跨国制造企业对物流设施需求的快速增长及工业用地价值的攀升，大幅获利。

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