现场直播：京东别墅带市场前景研讨会 搜房网现场直播

北京别墅的发展历程可谓跌宕起伏，在经历了市场的一系列冲击和洗礼过后，曾经在地理位置、生态环境、交通条件及人文底蕴上都有着其不可替代的优势的传统别墅区，已经进入了开发的瓶颈期，随着别墅消费需求的增加，这些传统别墅区的土地资源、自然景观资源等方面都受到了严重挑战，发展新区域，寻找新机会就成为眼下别墅市场发展最为重要的一点。

在资源、人文、市场等大环境支撑的不断催生下，别墅新区的新贵一族已逐步形成，只不过目前还是雏形期，从发展的轨迹来看，它们都是依托传统别墅区的周围，把传统意义的别墅区不断放大与扩张，景观资源、区域优势及产品规划比传统别墅区还要优越，而北京东部的京东别墅带正是在这一类新贵别墅区的典型代表。

京东别墅带指的是京通高速路及京哈高速路沿线，通州地区，燕郊板块在内的泛潮白河流域。此区域内现已有康城、运河岸上的院子、尚东庭、水郡长安、东方夏威夷等多个别墅项目。与已经有多年开发历史、略显疲态的传统别墅区相比，京东别墅带无疑更像一个张扬个性、活力充沛且精力旺盛的年轻人，也许暂时它还不成熟，但是我们却可以预见它的未来。现在的东区是一个结合中西、内外兼容的更国际化的区域，这一系列的特质将为京东别墅带的最终形成注入一针强有力的催化剂。

当下，京东别墅带占尽发展的天时、地利、人和，发展前景可谓一片大好。在与传统别墅区的较量中，京东别墅带充分利用其可以说是无可比拟的诸如景观资源、区位优势、市场价格、交通状况、产品规划、市场需求及居住理念等许多方面的优势，逐渐占据人们的视线，一步步成为京城高端人士置业的不二之选。新世纪的别墅，早已不是炫耀的载体，取而代之的是对内涵的追求。强调人文精神的构建，强调有思想的居住，强调有文化的产出。在此情境下，作为集万千宠爱于一身的京东别墅带的全面崛起，必然是顺应别墅发展潮流之举，必然依靠良好的发展现状和远景以及超前的观念、开放的心态在北京别墅发展过程中具备极大的投资、居住价值，也必然携赶超传统别墅区之能势，后发制人，成为北京别墅市场良性发展的有力支撑点。

时间：2005年8月12日（周五）下午2点半

地点：嘉里中心多功能会议厅活动目的

拟邀嘉宾
　　华高莱斯副总经理 公衍奎
　　北京中广信房地产经纪有限公司总经理  蔡德安
　　东方夏威夷总经理   宋海君
        运河岸上的原子  沈琳
        康城  陈文
        和安花园二期  陈玉城

房地产门户搜房网将全程直播该研讨会，以下为该研讨会图文实录：

现场直播：京东别墅带市场前景研讨会

主持人：咱们今天下午有幸邀请到东部别墅带几个重点的别墅项目做一个叫京东别墅带市场前景研讨会，刚才康城陈总也到场了，今天与会嘉宾也都齐了。我先给大家介绍一下嘉宾，在我左首是东方夏威夷项目的总经理宋海君宋总，坐在他旁边的是北京中广信房地产经纪有限公司总经理蔡德安蔡总，旁边也是北京中广信房地产经纪有限公司代理一个别墅项目叫尚东庭，开发商今天也是由中广信公司，也是同仁，针对这个项目待会做一个发言。在右首边是华高莱斯副总经理公衍奎，旁边大家可能都比较熟悉了是运河岸上的院子沈琳沈琳女士，旁边是康城项目总经理陈文陈总，最后介绍一下咱们和安花园二期代理公司叫金海利陈玉城陈总。

主持人 《楼市》副总 殷苏峰

我们作为一家媒体也关注到现在东部别墅市场正在兴起，也可以说在崛起。主要是因为以下几个原因。

首先从需求上面来说，因为整个东部别墅代距离CBD应该属于最近的，相比较传统别墅区它的直线距离，交通距离更有优势。

第二点从产品层面不断有新的项目出现，参与我们这次会议除了这些项目之外，还有几个项目，包括水俊长安，还有大家比较关注的项目，据说容积率只有0.1，售价在三万块以上，就是荷花园。可能还有其他的别墅项目，等于现在整个东部市场形成一个比较好的，比较浓郁别墅氛围，我们作为媒体也关注东部别墅带的发展。今年也是请整个东部，主要以京东，京哈沿线别墅项目参与我们东部别墅带的研讨。

我再介绍一下这次论坛也得到了北京多家主流媒体的支持，包括《北京青年报》，《北京晚报》等媒体，还有搜房网也对本次论坛做现场直播。

我们大概针对本次论坛拟定几个话题，首先我想邀请华高莱斯副总经理公衍奎先生做一个主题发言，大概内容就是针对目前北京别墅市场，站在专业机构的角度对目前整个北京别墅市场做一个简单分析，特别重点提一下北京东部别墅市场的发展。大家欢迎！

华高莱斯副总经理 公衍奎

据我们最近一段时间一直在观察，像我们做的别墅项目，东边，西边，南边，北边都有。从今年的情况来看实事求是的说，今天形成现实的供应量是比较大的，刚才咱们主持人也提到，尤其东边很多项目都出来，上面我们已经看到了有好多的别墅项目，无论是在媒体上，在各个方面看到的新项目，别墅量很多的。

今年我们从预售证统计也能看得比较清楚，今年普通住宅预售面积减的非常厉害，去年接近1700万平方米，今年不到一千万，降低的非常快。新的住宅项目很少的，但是同时我们看到了别墅项目，其实供应量很大，今年到六月底，或者到七月份我们统计，可销售，就是预售证面积130多万平米，比去年稍微增加。

从销售情况看我们一直也关注这个问题，其实今年北京，咱们无论是说三四月份，那个时候当然市场很好，大家都觉得恨不得开着车往前跑，但是一调控之后大家确实有所感觉。但是在北京来说，我们说投资各方面可能是慢了，但是问题是北京的销售量，销售价格都已经没下来，住宅也没有下来，但是别墅，同时我们看也是没有下来。今年我有一个简单的数。看了一下每个月销售的套数，实际上只有六月份的时候比去年同期，七月份少一点，其他几个月也在增加，市场销售量也在增加。我们一直说别墅的问题，我们知道其实北京从92年开始说别墅市场的时候，我们已经面临好几次的快速发展，然后国家说压缩，然后又发展，现在我们还是面临，我们感觉到有点类似的情况，比如95年就开始说，别墅用地开始控制了，98年又说别墅用地开始控制了，03年底又说了，今年又说别墅要批了。前一段时间地已经出去很多了，咱们同行，业内都有这个认识。我们别墅潜在的供应量很大的。北京我们现在知道的，在北京独栋别墅几十套的销售量，多的，年底能上去一百套，两百套，实际上供应量很大的，这种情况下好多项目经过很长时间消化期的。好多住宅项目说一开盘三个月，至少出去一半，然后一年要结案，这对咱们别墅来说当然像东方夏威夷这种项目很少，一下子几十套别墅一抢没有了。对于大多数别墅来说要打持久战。

现在别墅供应分布情况来看，我们知道现在咱们东部也是越来越多了，以前是比较冷的，原来分散很零散。以前集中在三大板块，未来供应量三大板块还是占主要的位置，像亚北有很多新的项目，另外有很多新的地在规划，而且规模不小。顺义这一块现在也有很多项目，从这个角度来看我们说新的区域起来了，但是同时就出现另外一个问题，就是说我们区域之间这个项目可能处理的关系我们怎么办。刚才陈总跟宋总也在底下也在讨论，咱们是不是一块有所动作，做不做。

我们觉得往后别墅市场的竞争是很重要的趋势，我们区域怎么办，怎么把北京的客户拉到我们这边来，咱们怎么分再商量，这是很重要的一点。因为我们知道住宅很重要的一点它的地缘性很强，好多住宅项目70％左右就是周边的，离我上班的地方很近，或者本来就在这个地方住，我对这个地方很清楚，我认可这个环境，我买这个地方。但是别墅地缘不是特别强，尤其高端的别墅，不是说我对这个地方以前很熟，这种事没有。好多别墅项目看中不是这一点，别墅项目看中的比如自然资源，景观资源，是别墅本身的品质，是一种新的生活模式。还有很重要的一点我们说物以类聚，人以群分。就是你这个地区什么氛围，你邻居是什么样子，我周边以后会是什么样的环境。比如北京机场路一样，以前自然景观好吗？也不一定，问题当初就有涉外的氛围，就有国际化的背景。到现在为止这个地区的别墅还有有特点，就是国际背景。

现在我们说西山，西山很重要的一点，大家无论做别墅，还是做研究的一直说的，很重要的一点是中国的传统文化，是中国的山水文化，居住文化，这些体现。买别墅的人感觉自己是文化人在那儿住，实际给这个区域有一个定位。

这一点我们觉得京东别墅真的把这个地方做很成熟的别墅板块这一点咱们应当仔细看到，咱们这一块代表的是什么，仅仅离CBD近，这个事也不够全面，因为现在咱们说离CBD近，说白领住在那个地方，我觉得通州发展起来有几个重要的原因，一个是离上班地方近，另外一个通州有比较好的生活环境，商业，菜市场都有，这是他们能够起来的很重要的一个原因。说我们别墅仅仅离CBD近，可能不够，因为好多别墅项目的客户群可能对交通这一块也不一定是完全非常看重。当然我们说像康城城市里的别墅不一回事，城市中心的别墅它本身就是因为有城市里边很完善的城市生活在里面，这个不一样。但是对于我们，像京东大多数项目我们还是应当提炼跟别的区域不一样的东西。

另外一点我们现在也观察，现在咱们京东的别墅一直发现产品已经做的越来越精细了，最初像三河产品比较单一，大家觉得两千一千的房子一想可能就是那种方式。但是现在像东方夏威夷确实做的不错了，尤其像运河岸上的院子，实际上把国内以前最传统的居住文化，院子这个精髓做的非常非常好，做了很深刻的挖掘，这表现我们在产品上做的越来越好。更多考虑不是完全照搬了，不是简单的欧美风格，北美风格。也不是简单的传统四合院回归，这个情况下根据了现在的生活习惯，生活方式，为这种生活打造了一个很适合的空间，我觉得这一点我们现在好多项目也在往这方面做。

从这个意义上来说我们也对京东别墅非常看好，因为它确实有很好的发展方向，发展空间，而且有很多有实力的开发企业在这个地方做工作。大家在一块会有竞争，好处是我们可以做更好的产品了，也逼迫我们做更好的产品，也驱使我们把这个地缘挖掘出来。京东是什么样子的，这也是我们安心来探讨，如果只有一个项目大家关心一亩三分地就够了，这种情况下不能只看自己怎么样，也看怎么样把整个这个区域做好。

主持人：感谢公总的发言，他提到两点，第一需要区域合力，就是相比较传统的别墅区京东别墅带属于新兴的区域，需要京东别墅带所有别墅项目大家一块做这个事。今天我们《楼市》做京东别墅论坛，也想把这个地方别墅的卖点，包括文化的，产品的特性的东西展示出来。我们这一块也是通过网站，或者通过媒体的传播，使咱们整个京东别墅带形成比较好的市场影响力。

另外我再介绍一下，作为一个专业的经纪公司来说，中广信今年发展的速度很快，据我所知目前代理三个项目，像东方这一块，就是东方夏威夷和尚东庭，然后南城还有一个别墅项目。所以说作为中广信对于整个京东别墅市场做了比较深的研究。下面我们有请中广信蔡总，站在专业机构的角度如何看待现在的京东别墅市场。

北京中广信房地产经纪有限公司总经理 蔡德安

首先我想讲一个方面的问题。第一个是讲新政下的别墅市场，别墅市场的机会。大家知道从五月份开始整个房地产市场受到了政策的影响比较大，我们中广信代理的项目有普通住宅项目，也有别墅的项目，目前有四个别墅，包括连排，包括独栋。明显的感受到了独栋住宅在政策影响下应该说反映很大。但是别墅市场无论是开盘的，或者是在准备过程中的，或者在认购阶段的，它的影响要小很多。比如说我们的东方夏威夷项目，在7月23号开盘，咱们到现在为止小独栋这一块，在200万左右的小独栋没有了，四百万左右的大的独栋销售超过80％以上，没有剩下几套了。包括二期前期的排号情况，我们没有正式组织，但是对于二期也比较乐观。包括我们操作通州尚东庭汤浩斯这个项目的产品，我们七月初开盘，一个月完成80％多，九月份是它的第二期。我们在大兴有一个项叫原生墅，现在我们认为一周内认购一百套左右，包括我们在亦庄开发区也有一个连排别墅，我们通过一些内部客户资源消耗来看也非常不错。

当然作为别墅这种产品来讲它的受众，它的人群主要是升级职业，第三置业，第二次置业为主，跟普通住宅不一样，老百姓观望的心理相对少很多。特别别墅这种产品，特别受土地政策的影响，别墅这种土地资源越来越稀缺，以后买别墅成本越来越高。

从这个角度而言，包括从我们推广实际的操作来看，别墅市场在今天，在这个政策影响的今天它的表现很好。对于后期的市场应该说还是机会远远大于挑战。至于说别墅市场的中后期，中长期来看，这个市场应该会在中国整个经济背景下，在北京老百姓这种财富积累和购买力增长下，它的中长期市场会更好。这是我讲的第一个方面，新政策下的别墅机会。

第二个讲市场区域化过程中非主流市场的机会及项目的机会。别墅市场经过若干年的成长，包括亚北也好，最近两年时间也有变化，比如说在京开沿线有一些别墅的表现也不错，包括在亚北区域，它的影响力，某些方面，市场表现来讲已经超越传统的，比如机场路，比如说西山这一块。大家今天关注的京东别墅区，在去年，包括最早，从2001年康城，到去年运河岸上的院子，到今年我们东方夏威夷这个项目的推出，它的表现无论是从产品的形式，汤浩斯，从小独栋到大的别墅过渡，从价格，这个区域也产生一万多块钱的产品，从最初的一百多万到现在三四百万的独栋别墅产品。

非主流的别墅从几点来看它的机会，第一是地缘的机会，作为我们从交通，从地段上很临近CBD，北京经济最有活力的地方，北京富人，富人成长最集中的地区，咱们京东别墅，是顺着京哈高速，包括京沈，与CBD的连接。这是一个地缘的优势。另外一个就是整个市场，别墅市场快速成长的机会，这个成长的机会，市场成长的机会。原有的主流产品不足以保证满足这个需求的成长。第三个我觉得还有一个产品特色和项目操盘的机会，在于每一个开发商在这个市场竞争过程中他把握机会的能力，他操盘的思路。这也是我们发展商选择产品开发的模式。

从这些角度而言我们对整个的京东别墅区，这个区域最终区域化，通过我们这个区域它自身地缘的条件，市场的机会，当然更需要我们发展商他们共同的去进行资源的整合，进行操盘的整合，最终打造这样一个别墅的区域。

下面讲的是产品主义在别墅开发过程中它的机会和重要性。作为产品来讲，别墅相比普通住宅，对建筑，对于景观，对于产品设计，产品执行，包括施工等等。它的细节，它的这种风格等等，这一块的要求其实更高了，我们认为好的东西它是可以超越区域的，甚至超越地域，比如说我们燕郊，虽然地属河北，通过良好的产品规划和施工，产品把握。通过有效的营销组合是可以超越这个地域，超越交通等等，甚至超越传统产品的价值观，别墅观，甚至老百姓的投资观。比如说东方夏威夷我们在这个项目中开发商能够有这样一个十万平米的湖面。我们请的景观设计单位请到美国知名的景观设计公司，这个设计公司在中国有很多成功的案例。包括开发商对整个建筑的精雕细琢，无论产品的风格，产品的规划设计，产品的施工，每一个细节是精益求精。所以我们极大的促进了这个项目的推广和营销。所以我们能够在开盘很短的时间实现快速的销售。

所以这个产品主义在别墅过程中起的作用应该说远远超越了普通住宅。这也是我们在做别墅市场过程中的体会。

我就说这三点，谢谢！

主持人：感谢蔡总。另外提一下，今天咱们作为东部，要提到东部别墅带不能不提康城，因为康城这个项目等于在东部别墅带最先起来的一个项目，前两天我们《楼市》记者采访陈总的时候，他也对于自己对产品的想法，主要提到康城从一期二期来说主要以双拼和叠拼为主，对于独栋对于康城没有做太多的尝试也好，还是准备下一步要做，还是不做，这一块我想请康城的陈总对于整个京东别墅带，独栋别墅市场前景做一个发言。

康城 陈文

实际这几年下来我们随着CBD的发展，客户对整个康城，包括对东部，我们自己感觉一期二期不断地推进也在逐渐的增强。在这儿少的回顾一下，谈到2001年和2002年，当时我们推汤浩斯的时候，亦庄，包括什么地方都有。我们康城的品质是比较高的。我们康城它的保鲜度非常高。

反过来看其他的产品，当时有一个记者跟我曾经提过，说能不能搞一个汤浩斯答辩，当时他做了很多调查，得出了几个结论，也分三六九等。因为我们当时做汤浩斯，那个时候还是比较超前的，经过几年积累沉淀下来能够永恒的，还是比较高的，我觉得康城还是不错的。

第二个整个东部，这几年虽然随着申奥的成功，随着北京整体规划的调整和东扩大的趋向，但是北京市整个东部整体的投入我觉得相对来说和北部比起来量很小，这样整个东部本身这个产品提升，我觉得还是有很大的空间，尽管随着京哈线的通车，我觉得通州已经是翻一番的概念了。

实际上因为由于他投资的力度不是很大，所以对已经买了房子的人，再往后看它的升值空间应该是很大的。联系到康城，刚才谈到这个产品五千到六千。我们一期主要汤浩斯，二期主要是叠拼，实际整个二期产品已经比当初一期产品高，已经超过了。这是从我们康城的具体情况来看。

谈到整体别墅，北京市的别墅市场人们认知度对温榆河这些地带认知度比较高。但是我认为东部供应的项目比较少，从市场角度是很庞大，本身CBD里面的群体，包括长安街沿线往西延伸能够买别墅的人很多。我们康城随着一期二期的开发，现在我们的三期，也是我们独栋产品，按照我们整体的进度，首批规划已经完了，现在已经开始施工，随着我们整体的推广进度应该是明年开盘。

从整体的定位角度来说，我们从大康城的规划来讲基本上坚持了独栋的路线，所以后期我们也没有做大的豪宅，也没有走小独栋，基本上在四百平米左右的定位。我们这样一个面积从居住角度来看比较舒适，同时也不是太浪费。实际上我们已经买了康城一期和二期的客户他最大的感受就是方便，便利，真正作为第一居所。当然真的要说到别墅，大家谈到外界的因素，包括环境，从买了别墅能够作为第一居所天天回家，作为康城在这样位置，这样一个规模，我想在整个东部，从我们的角度说应该是第一居所的产品。这个产品我们也看到了不错。

另外大家谈到合力的问题，历史上在整个营销过程当中，无论是媒体，还是开发商都有一个惯性，都希望大家整体推这个区域，这样引导整个市场认知程度。我想今天是开了一个先河，把大家聚到一块了，但是我看还不是很全。我想从我们康城的角度来说也愿意在这个过程当中和各位开发商通力合作，让北京高收入阶层能够认识到东部的价值，无论居住的便利性，还是本身从性能价格比，还是生活的便利性来看，我想东部区域潜力应该是很大的。

就讲这么多，谢谢！

主持人：感谢陈总。问一下咱们三期规划是要做独栋吗？

陈文：这个是肯定的，毫无质疑。

主持人：能不能透露一下一期的价格。

陈文：我们一期作townhouse,很多人说第二期没有升级产品，实际上我们是按照利益最大化的原则来做的。按照现在来看我们这个策略是对的，感觉汤浩斯价格比较低一点，但是本收益不一低。第二个三期独栋别墅，我们三期255平米左右，容积率0.32，户型面积已经介绍了。整个价格我估计在五六百万左右的水平上。当然五月份我在整个国家宏观调控之前我们到上海看过一次，那个时候给我的感觉上海别墅比北京多多了，整个价格非常高，八百万的别墅随处都是，在那个看了觉得北京的别墅太便宜，一百万的车和五百万的车一比相差太远。当时五月份给我们的感受上海买房子跟炒股票一样，买了不考虑它的回报率，我一百万买的，120万卖，从这个角度考虑了。我们三期没有走小，也没有走特别大。我觉得跟康城整体操盘的思路也有关系。同时刚才提到城市别墅，买了能够住，这样还要考虑居住成本，从物业费，相应的面积控制在舒适度，不要过多的浪费。

另外整个东部的客户群角度来说，对于这个还是理性的多，北边我感觉还是非理性因素在里面，超过市场价值本身以外的支出他觉得也能够接受。买我们康城这样的客户比较多。

主持人：刚才华高莱斯公总抛出一个问题，咱们东部别墅带抛交通优势，应该寻求新的卖点，这个运河岸上的院子走在了前面，运河岸上的院子03年亮相，现在做文化，做环境，确实在东部相对高端市场来说做的比较有特点，目前在市场上也形成了知名度和美誉度。现在想问一下沈总，首先想请您介绍一下现在购买院子它的消费群体基本特征。第二个请您介绍一下目前运河岸上的院子整体的销售状况。第三点也请您对京东的高端别墅市场未来的市场前景做一个展望。

运河岸上的院子 沈琳

我想今天首先非常感谢《楼市》组织这样一次活动，对于这个区域板块，我想今后无论如何哪一天京东别墅区成为成熟的别墅区之后我们都要感谢《楼市》，应该媒体是第一次组织这样的，对于京东别墅板块发展前景的一个探讨和挖掘。

在去年，院子的推出2004年，去年院子算在市场上赢得非常好的知名度和美誉度。我去年最大的一个感受，就是我觉得非常的孤独，人家问京东还有什么其他的项目，好象大家想了半天，感觉确实不是太多。今天组织这么多京东别墅的项目在一块探讨，我们京东别墅板块的发展。我今天确实也感到比较温暖。

今天《楼市》提到了联合的问题，我觉得这个意义是非常的好。记得2002年的时候我在南方做一个项目，当时那个区域非常不成熟，当时我跟这个区域的开发商提出一个共同联合开发的倡议，我们也做了实施，我觉得效果特别好，02年我还写了一个文章，叫《强强联合，共创区域繁荣》。联合的问题不仅是一个区域的问题，现在整个无论从国家，到整个产业的发展，到我们公司的运作，我想联合这一条道路都是我们现在需要去走的这样一条道路，上半年我经常在福建，在南方，我们拿了一千多亩的地，对于一千多亩产地我们采取了有的是独立的拿，有的跟其他的企业联合一起拿地。在新的宏观调控条件之下通过联合我想增强企业的实力，我想是必经之路。我想一定要通过区域的开发商共同来联合打造优秀的品质。

对于京东别墅带我想我一直以来有这样一个想法。我想对于京东别墅带我认为它是继中央别墅地区，或者亚北别墅区，西山别墅区外，第四个最具潜力的别墅区。大家应该可以看出，交通的优势，历史的文脉，升值潜力等等方面，这些硬件跟传统的别墅有相当的竞争优势。从政府硬件这一块来说，开发商可以充分的利用这一块，硬件来说，大家都知道，随着CBD的规划，随着北京经济的东移，北京新的规划两轴两带多中心，东部成为发展的核心。现在正在修建的高速公路，这想这对东部别墅区的发展起到重要的意义。

第二我想东部具有非常好的自然资源。还有一个原来挖掘不够的，就是对于这个地域文化的优势，像运河的文化，宋庄的文化，这些都是属于东部地脉文脉非常值得挖掘的部分。

如何形成新兴的别墅区，现在政府已经有这么大的投入，硬件已经有了优势。作为我们开发商应该做的哪些工作。首先应该是充分的利用政府它的优势，对于这个区域的支持，交通的支持，这是一块。至于更重要的可能开发商可以做的，第一个就是城市的问题。怎么样共同培育这个区域的品牌，这个问题今天只是一个开头。今后蔡总组织这样的会议，这样的活动。我想对于成汉城市这一块非常的重要，共同培育这个区域的品牌。

开发商做的工作挖掘产品力的这一块，过去东部区域有非常好的历史文化价值，原来对于这一块挖掘的不够，它有这么好的先天的，无论自然优势，人文优势，我觉得原来在这一块上面做的不是太好。这一块是非常有潜力可挖的。

第三块在产品的打造上面，东部CBD这一块，因为东部的别墅带我想它有一个最大的优势，就是跟CBD这么高速的距离，在这一块上面，可能很多的客群都是从CBD过来，我想这跟刚才主持人提出关于客群的问题。从运河岸上的院子开盘以来到访客户量非常大，大概有50％，60的客户都是从CBD过来，还有从东南部过来的。我们现在定位CBD私人别墅，从这个客群来看，确实直线的距离给我们带来了非常好的客源。

作为东部的开发商应该充分利用离CBD最近的关系，打造更多国际化的场地。别墅的思考来看，我想有一种产品它一定是经久不衰的，就是既是国际的，又是传统文化的，特别离CBD这么近的距离，打造既是国际的，又是文化的，应该是非常有竞争力的。

我们跟张永荷一次谈话中间，问他为什么对CBD做这样一个设计理念，他做这样一个回答，张永荷原来住在王府井那个院子里面，他认为北京是一个乡村化的城市，他认为北京原来人们的生活品质还是比较高的，北京城市这种状况他跟香港，跟上海是完全不同的，特别是香港属于比较商业化的城市，北京它整个节奏都是比较缓慢的，而且人们享受生活，享受生活的能力是比较强的，他觉得，为什么原来的王公都是在王府井，特别多的贵族都在王府井的四合院，他们认为这种组合属于繁华与宁静的一转身，他离王府井最近的四合院，一出来就是王府井这么繁华的商业，他一转身就到了四合院，他感觉到就是一种乡村的生活，跟自然是一种最好的结合。他在北京生活20多年，他之后去了美国20多年。老北京非常美好的生活品质的印象给他带来非常好的留恋。当时我们邀请他做这个院子这个项目，他觉得在这个地方又能找到繁华宁静一转身的感觉，在CBD这么繁华，20分钟一转身就能实现乡村的生活。他是基于原来对于老北京生活印象这种美好的回忆，打造了今天院子的理念。

在这一点上是我们东部开发商应该要充分意识到，这是我们最大的一种优势。这个近水楼台我们一定把它利用好。

第四个关于在配套上面，我想这个可能是很多大家同仁都会遇到的一个问题，好象东部这边的配套是不是欠缺了一些，跟成熟的别墅区相比欠缺了一些，其实开发商自己重新做很多的学校，医院恐怕不太现实的事情，你要让政府大量的去投入恐怕也不是太现实的事情。我们跟CBD这么近的距离，如何去借势，把CBD的配套借到我们东部来也是很好的。原来我们项目运作当中，人们觉得你学校怎么办，说我在中央别墅区有成熟的学校。后来我就想怎么去解决这个问题，原来在CBD有很多新兴的CBD学校，像乐成国际学校很近，它也是定位国际的学校，后来我们跟它进行联合，进行签约，我们有生源就到他这里。如何利用跟CBD最近的距离，通过CBD这些配套，借助在我们这边来，我觉得这也是一种很好的方式。

第四个需要培育的是什么呢？就是租赁市场跟投资的市场。大家也都知道从中央别墅区这一块来说，特别多的是，可能有三四十的部分都是投资的客户，这一块也是他销售比较好很重要的原因，因为东部处在一种正在成长期，从我们客群来看确实投资租赁这一块比较少的。如何培育成熟的地带，我觉得这个投资市场应该也是一个非常值得我们去思考的话题。

最近我也在考虑我准备拿出一部分别墅，比如年底入住，我先把这个别墅装修好，我引进一批高素质的客户，这个中央别墅区就是它的租赁价值，我想是不是在东部大家都培育这个市场，有了租赁客人就有了投资价值了，在这一块我们可以一起做的事情。而且老外扎堆的习惯很多，东部对他适应很高的，环境这么好，价格也这么便宜，为什么他过去没有来，因为他没有形成很好的扎堆习惯。中央别墅区原来有什么，也是经过多少年形成的。住别墅不是追求很豪华，扎堆的心理老外很重视。后来我们发现到现场的老外很多，但是他不买，他说如果你租我带一批人过来。我想这对以后的销售都是有意义的。甚至对于这个区域的提升，培育它的人文环境是非常有意义的。

我想开发商我们可以做的事情。刚才我说一个别墅带，一个新兴别墅带的培育我想应该要有政府，开发商，媒体，消费者共同去努力培育的，我想政府已经做了他做的事情，开发商我们应该做什么事情，我想讲媒体这一块其实确实需要大力的营造。我想今天蔡总做这个事情非常有意义，对于新的别墅带的兴起，对于培育健康的市场起到很重要的作用。

第四个对于消费者这一块来说也是需要正确的引导。从院子这一块来说，从消费群体这一块来说，我们确实感觉这一块潜力非常大。因为我们是独栋的别墅可能价位在350万到600万之间，从这一块我们确实感觉很有竞争力，你看跟中央别墅区的比较，中央别墅区土地价值高一点，基本上在0.4的容积率，而且它的价格起码五百到八百万之间，这个价格相当高，如果比它更好的地方，环境更好的地方，容积率更低的地方，买到更好的居住品质何乐而不为。我觉得这几年别墅消费群体跟以前别有非常大的变化，一个是国际化，一个是年轻化，他们消费的心理跟以前不太一样，以前国内会比较多一些，炫耀身份，对于物质这一块考虑更多。现在的消费群体他会显得更加的成熟，更加的理性，我原来说这个属于新一代的知识财富阶层。他们对于别墅居住的要求应该来说他们要求物质，自然人文艺术，不仅是要在物质，产品上要好，对于它的人文方面，艺术方面的追求他觉得相当重要，而不是把炫耀当做很重要的一部分。我觉得在院子客群里面也得到非常好的验证。

所以我想今天非常高兴蔡主持了这样一市研讨会，为我们东部的开发商进行了一个好的交流跟沟通。为打造和培育新兴的京东别墅发展带，推动这个经济的发展，优化环境，我想今后大家都尽一份努力。谢谢大家。

主持人：感谢沈总精彩发言。通过沈总刚才这一番话也使我们对将来京东别墅带发展前景，应该是十分看好，同时沈总特别强调，将来京东要想形成气侯，从开角度要提高产品的竞争力，另外从媒体这一块也要进行宣传和报道，这一块作为我们楼市来说第一个在媒体中把京东别墅带作为很好的话题做。今后把惊动别墅带做很好的活动，包括研讨，这一块我们还会继续做。也希望大家多关注京东别墅带的发展。

另外今天有幸邀请到了金海地房地产开发公司的陈总，他现在负责和安花园二期，他刚进门的时候也和我们蔡总做了沟通，对于合理打造京东别墅带，对于燕郊板块也非常有信心。这一块有请陈总对于京东别墅带的发展，包括这个项目的发展做一些简单的发言。

和安花园二期 陈玉城

代理行代理东边的项目我们看好的，因为我们觉得东部市场有待于开发，基本上开发很少，所以它有很多的空地，北京人的习惯可能购买西边，觉得领导住的地方都是在西边，一般高档别墅在北边，发展比较慢的是南边，为什么代理行和开发商共同协助操作东边。上次一次聚会我们跟顺驰林洗宋总他的时候我们认为东部非常适合发展的。我们认为交通会改变燕郊的未来，燕郊从1992年，我现在讲的东西是从《楼市》7月15号出的这个东西，他写京东别墅带市场前景研讨会隆重举行。我从这里面看的东西跟我想的一样的。基本上北京的人口是1500万。在未来因为燕郊跟北京只有一河之隔，也就是只有一个潮白河，这么近的距离。据我来看未来有可能划入北京。这是马路消息，这是我个人想象的。

我觉得宋总蛮同意的，所以未来到今年年底如果说顺利通车，京通京哈通车以后，实际上燕郊距离CBD只有30分钟的距离，事实上它的距离，到东方夏威夷是25公里，25公里的距离你可以花在CBD购买房价的一半，你可以买到一个不错的别墅，比如说东方夏威夷，或者你有钱买运河岸上的院子。总之我的意思交通会改变一个区域的发展。

事实上燕郊就我们知道，最近各大媒体在探讨燕郊这个区域，从92年开始是高新技术园区，03年划入一些海归派的学人，目前教育有八所以上的大学院校。我觉得这样一个区域只有15万人，但是当地买别墅的可能性比较低，事实上我们吸引在CBD工作这一群，也就是北京东边这一块的族群。燕郊就我们分析里面有70％属于高级别墅跟高级公寓，以我的看法，当交通改变的时候，燕郊它的未来绝对能拉近北京居住习惯的改变，它吸引是CBD工作的人。我们项目叫和安花园二期，案名我们会改，九月份我们以一个全新的案名公开亮相，去年我们比较成功的操作经验是汤浩斯，小汤山的泡汤别墅。今年我们代理和安花园二期，我们打算重新推出一个别墅独栋，它的产品类型是介于名牌别墅跟独栋的空间。基本上我比较习惯，在公司操作过程中，我们习惯操作介于豪宅和公寓之间，我们叫做经济型别墅，这是我们习惯操作的方法。

基本上整个这个区域我会推出一个比较创新的产品，我会针对年轻人，简单的定位叫做CBD的东边，潮白河畔，年轻人的别墅。所谓年轻人的别墅并不是卖给年轻人，是有年轻人的心态。我们卖给中年人，他的心理是年轻的，所以吸引叛逆中年，或者中年叛逆的群体。

我们认为在整个产品规划里面，我们产品不会很像中式，不会很像西式，没有更多的定义，纯粹外立面是很简单的产品，所以应该吸引到这一群人来购买我们的产品。

在区域发展里面，今天的主题还是京东别墅市场的前景。我认为从市场来看，燕郊的未来会吸引更多，想要去提早买别墅的这一群人，所以我们认为当燕郊这个区域有更多的高收入的人口聚集的时候，包括外商进出的时候，他们能吸引到所谓的年轻的白领，年轻的白领我提出几个想法，鼓励他们到燕郊买别墅的一个原因，是因为沈总在旁边，不是恶意，我们想谈住别墅不必等到你当董事长，我们会喊这个口号，你现在很年轻，事实上你买东方夏威夷也是不是很容易，他也到当公司的总经理，我们一个口号就是住别墅不要等到当董事长，你买别墅要年轻，我们会喊很多的口号，我们会倡导这个观念，我们不会太谈燕郊的区域，我们会谈到对别墅的追求，梦想的想法。比如鼓励30岁左右，你还没有当董事长你提前实现你住别墅的梦想。我们未来除了产品的阐述以外，在观念上的领先，我觉得这个跟东方夏威夷会有更好的结合，因为我们喊出的口号跟他不一样，东方夏威夷喊的口号是告诉别人那是一片海的别墅，画面容易让人想出是一个漂亮的海。

所以我们这个产品简单的描述一下，除了我刚才讲的产品本身以外，我们主力是220平米，买120平米，送100平米，大家甚为燕郊它的平面价值只有两千块。这样的话可以吸引那一群人，就是在CBD工作的比较年轻人，事实上他四五十岁，只要他心态年轻。我一直在找和东方夏威夷不一样的。所谓一个极限运动，你可能四五十岁，你只要挑战，我会规划这样一个产品出来，就是附加值，当然考虑年纪老一点的人，会有养生会馆，我们整个产品面积，和安花园一期二期加一块是250万平方米，人群能够使用的绿地面积一个人是330平方米。这样他可以放弃CBD，而来选择燕郊，它的理由是比较充足。总价控制在130万到180万，我一直强调金达利别墅常常操作经济型别墅。

最后我讲一下，我们希望，这也没有其他的恶意，请尚东庭不要介意，我们喊出一个口号叫做飞跃通州，当交通改变的时候，基本上北京的CBD可以直接连接到燕郊，事实上它跟北京的交界只有一条河，我们会喊出一个口号，飞跃通州，直接跳过通州，你可以找到更好的一番天地。据我所知道通州今年上半年有200个项目推出，项目很多，燕郊比较少，燕郊主要以高级别墅和高级公寓为主的。

基本上我讲的这些不是得罪大家，大家可以共同合作，不管是燕郊，不管是东部，我们都是一个板块，我们会努力操作这一块。

主持人：感谢陈总发言。最后有请东方夏威夷宋总，东方夏威夷当天开盘当天狂销1.5亿，能达到这么高的热销，它整个的营销体系，有自己很独特的地方，今天我们做惊动别墅带主题论坛也是想把东方夏威夷成功的经验推荐给大家，一方面让开发商能够获取更多的开发经验，同时让更多的消费者认识到要购买别墅，购买一套别墅它应该是从哪些产品的特性，包括一些具体以东方夏威夷这样的项目来入手，所以说我们有请宋总针对东方夏威夷这个典型的案例，谈一下成功的经验。

东方夏威夷总经理 宋海君

我认为通过东方夏威夷开盘，东部别墅带的兴起，它只是比西部，还有北部我认为慢了半拍，它并不是很小。一开始我们做前期调研的时候，说东部不宜建高档别墅，可能从销售上上有一些问题。在前面康城陈总，还有其他几位老总已经对东区这一块做了详细的介绍。

我认为咱们东部别墅带，燕郊占的地理位置，当时我们定位的时候，也不算太成熟的想法，认为深圳离香港这么近，它的经济为什么这么繁荣，燕郊离北京这么近它的经济为什么繁荣不起来，政府投入配套基本上说非常到位。后来我们在这一块做了仔细的调查，调查感觉到燕郊它占的天时地利人和，加上国家的大的政策，宏观调控。我认为正是大好的时机，所以我们东方夏威夷产品定位一下定位高端的客户群。

后来我们跟中广信合作以后，他们说你就做第一居所，没有问题，我当时真是心里有点打鼓，想做第一居所还是有点问题。通过开盘以后，通过业主的反映，已经证明当时蔡总当时做第一居所一点问题没有。

根据我现在的客户群，他们的年龄大概都在30到50岁之间，而且他们都是第二次置业，刚才陈总已经讲了，别墅东部这个市场，因为租赁市场还比较淡，沈总讲到这个问题今后对京东别墅市场还是不大。可能租赁市场有了以后拉动更多的投资客户。现在从整个宏观调控，从国家经济增长点，个人买股票风险很大，炒期货风险也存在，他做什么呢？只有做不动产，就是房产。有些人前一段时间在观望，观望这个市场究竟进行到什么情况，我觉得慢慢对房地产市场，大家看国家宏观调控基本是这样，上海有的房价落的，但是也有上升的，这个市场慢慢回转过来了，回转过来了大家拿这个钱还是投入到房地产市场。如果东区形成租赁市场以后，东区很快火起来。这一个没有太大的问题。

再一个国家对于私有财产的保护，从这个政策上看对购买人下了一个定心丸，他买了这个房子以后，他是投资也好，还是住也好，国家已经有政策，将来不会有太大的变化，这个对整个市场也是起到一个提前的预料点。

东区别墅市场的升级，它的含金量，当时我们定位东方夏威夷的时候，认为他们这些有车族，他来了以后必须得有一个好的环境，得有一个好的氛围。前边康城陈总说他这一块做的比较早，一开始前期销售，我们也比较了解，销售还是不错的。这一块给我们东方夏威夷定位产生了一定的信心。这一次《楼市》举行这一次会议，我认为应该咱们定位，就是东区的别墅板块已经不会有太大的板块，通过我们的开盘，我们总结东区的别墅市场。它主要的原因，就是东部市场的发展，优化了房地产的匹配，就是你做就做高段产品，现在人的需求不光是一栋房子，他需求的是一个质量，包括你园林生产，包括你整个小区的规划要人性化，包括你选材要节能，环保。包括你让他进来要住得起，不要物业费很高。

从这一块来说，我们的客户他们认为我们的别墅品质比较高，但是它的价位还是比较合理的，但是业主认为今后的物业管理，还有物业费它收的也比较适中，他认为他们能接受的。综合这些性价比，业主在这儿买房子主要原因还是在这儿。

第二区域性的产品特征，就是人群消费者的构成，它这一起多半都是海归派的，它主要的客户，我们主要的客户来源就是东城，朝阳，还有海淀。也有个别亦庄的。蔡总前边讲了，我们销售这一块蔡总代理的，小房子基本上已经卖光了，基本上就剩大房子。昨天销售人员找我，说能不能把我们样板间卖了，说我们没有房子卖了，我说卖了给客户展示什么呀！现在我的销售到这种情况。

另外积攒一部分前期自发排号的这一块，就想我要这个房子，你给我建在什么位置，具体建在什么位置，位置差一点也没有问题。二期我原计划销售没有达到这种销售效果。后来通过楼市组织的一些活动，确实蔡总销售有独到之处，我不光是独栋，整个汤浩斯销售多非常好。公寓也基本销售尾声了。我想等到明年三四月份再上二期，现在肯定是不行了。一大部分业主要求我加快，加快我估计大概在十月份正式启动二期。

这些客户群大部分一次付款的占60％，因为总价不高。按揭占40％。这些客户一般都是外企的高级管理人员。还有一些私营企业的业主，一部分才国外归来的，有国外生活经验，这些客户占的比较大。

第三点京东别墅的展望。我认为京东别墅带是是市场起步阶段，从市场细分我们要细化，优化这个市场的发展，目前京东别墅带的发展主要一同京哈高速，还有京通这两条快速路。前边几位开发商已经讲了，这两条路现在在中间西马庄这一块，和北关环岛，还有通州东边一点的运河岸上的院子有点制约。现在政府去年已经定向了，现在正在实施，如果这条路实施完了以后，它对燕郊也好，整个这一块区域的支撑应该还是说非常快，包括它的入城时间也非常快。

按正常居住别墅的人，他们在国外下班以后，我们下班以后开车也是一种享受，不光上班是紧张的工作，你自己有自己的车子，平时你上班，你下班的时候一边开着车子，一边听的音乐也是一个享受，这个时间需要30分钟左右，这个时间正好是大家放松的时间，回家洗洗澡，聊聊天。所以东区别墅带在目前看不会有问题，很短的时间很快会形成，目前燕郊几个别墅项目很快会亮相，包括和安花园二期。

再有通州几个项目也要亮相，也是别墅的。从这一块来说东区这一块市场新兴的崛起应该肯定的。另外北京政府总体规划对通州这一块的规划，我通过业内了解一下，而且建的非常漂亮，我当时看的简单草案，我感到很惊讶。有点跟香港规划差不多了，特别漂亮。包括将来北京站可能迁到通州，在报纸我也见到了，在网上也看到了。从这一块通州这一块区域肯定将来是北京的负中心。从这一块来看，在未来几年有带状板块的发展，特别燕郊这一块，燕郊这一块市场，发展空间还是说在土地政策，贷款政策，还有优惠方面，他们说燕郊划北京我有点乐了，我不希望划北京，划北京政策更烦琐了。如果在燕郊可能某些政策方面有倾斜，比城里要好一些。说通过咱们《楼市》组织这一次别墅东区板块这个论坛。这一次会议我认为，虽然咱们是第一次，我认为是非常有意义的。为了东区板块把整个的东区，整个的这个市场做起来，做大，做好，做强。谢谢！

主持人：最后我们有请《楼市》出品人蔡鸿岩先生，蔡总对本次论坛做一个总结性的发言。

《楼市》出品人 蔡鸿岩

我们做这个研讨会有几个出处，一个出处是因为我们前一段时间跟东方夏威夷，参与了这个项目的推广策划活动。从他这个项目实际在市场的反映来看，完全出乎我们自己的预料，也促使我们去思考这个项目热销潜在内在的原因是什么。

再有一个现在整个市场，在大的宏观调控之下，别墅市场我们感觉是一个非常趋热，感觉是马上非常热度很高的板块，所以我们非常关注这个市场。另外北京市新的城市修编，对于整个北京城市格局带来新的影响，促使我们去关注这方面的情况。所以我们后来酝酿想搞一个东部别墅的研讨会。其实我们做这个研讨会也是更多从市场的角度。我们从媒体的角度在关注东部别墅带的发展。我讲的媒体的角度是这么一个理解。

我们现在看到有这么一个趋势，就是别墅正在成为城市的第一居所，这不单是一个房地产的现象，它反映是一个社会现象。别墅正在成为城市第一居所，它形成的原因是什么？我想不外乎两种原因，一种是经济的原因，就是所谓宏观的原因，另外一种是市场的原因，市场的原因就是房地产市场的原因。我认为现在在别墅成为第一居所，我们从媒体，如果我要去做标题有这么一个口号去说，至少有一个疑问可以提出，是不是现在进入全民别墅时代。为什么这么说？我想有几点原因。

经济的原因主要这么几点，第一北京这个城市它未来得发展空间，它现在已经形成发展的趋势是什么？北京的自然地理条件，北京它在进入21世纪之后，再经过将近30年的改革开放之后，经济发展之后，城市未来发展的趋势，我们看现在应该是很清晰了，北京的地理环境造成了，它未来的发展，我一直认为肯定要往东南方向发展，我们学经济的人有这个概念，城市的发展是蓝色文明，它一定要寻找海洋的出海口，它一定要寻找港口，北京又加上自然的地理位置这种条件，西部跟北部，山区，包括城市原有城市格局限制，只能往东南方向发展，随着人口量的增多，它往这个方向发展。

第二个北京新的规划修编，这是宏观上对于这个区域的未来，东部的发展提供新的发展机遇，两轴两带多中心，刚才我提到另外一点，就是城市的发展空间，这是北京市新的修编已经体现这一点。

第三就是城市人居住的升级，这是我们从城市社会学的角度应该去关注的一个问题，就是城市人们的生活，家居，这种观念意识，这种行为的一些变化，我想这是在最近这些年，特别是是房地产轰轰烈烈发展的大背景之下，它所出现的一个社会变迁，我们在98年国家正式取消福利分房之后，当时在座的任何人，别管发展商，还有个人，还有媒体，我们都想不到只时隔六七年现在房地产市场发展到这种程度，现在几乎所有的老百姓，哪怕大街上卖冰棍的老百姓都惦记要买房子，这个我们当时根本想象不到的。当时我们从意识到这个市场需求要增长，但是发展这么快的速度是我们想象不到的。人的生活品质的变化，人的观念，也是大的背景原因之一。

第二点从市场角度来说，市场角度也是分为三块，第一居住升级，房地产从90年代有房地产，98年取消福利分房，到房屋的市场化买卖。整个这个市场发生变化，人们居住也在发生变化。我们去想97年，98年，96年，那个时候买望京A五区的，买华腾园的这些业主，购房人，现在至少有50％已经置换了，而且可能不止一次两次的置换，有塔楼换到板楼，一个非典促使多少人从楼上搬下来住到低密度的房子里头。居住的升级，这是市场变化的第一点。

第二点城市的改变，城市的改变北京这几年城市格局发生的变化，当时城市进入契合社会，给城市人们的生活带来的影响。我们老说美国是生活在汽车轮子上的国家，这个话富含的含义是什么？是富含全民的生活是跟汽车密不可分的。是和汽车文化形成了现在的美国社会。特别是汽车所造成城市格局的变化，人们居住观念的变化，生活理念的变化，我想这是所谓别墅成为第一居所，它一个市场影响的因素。

第三个就是城市极差地租所形成的变化，我们去想象8月1号清河所拍的土地，它传递的信息是什么？这一块土地拍卖的价值，实际成交的价格，包括在拍卖过程当中这些竞拍的发展商所做的这些举措，所进行的投入，都在传递着一个信息，就是城市土地的稀缺。我们去回想一下，在99年，2000年的时候，我拿一个具体项目。比如阳光都市，阳光都市上市的时候价格是六千块钱，在它最后一期卖的时候已经上升到一万一。同样的塔楼产品。海上明月现在要开的十期价格要卖到两万，就是一路之隔。在99年，在2000年二环路边上的房子我们，业内人都知道，二环路以内的房子很难卖，因为二环路的房子价格要够一万，一万的房子市场承受力很难。现在那个地方一万五肯定疯抢。这个不用说的。我们看城市极差地租2002年才非常明显的形成了极差地租，这个极差地租给郊区的房子考虑造成了市场。为什么别墅会其中放量，这个实际上跟我们这一次清河土地拍卖一样，这是投资人的眼光，他对市场的判断，为什么有这么多的投资商拿别墅的地块，甚至在燕郊区拿地块，这就是投资者的眼光。发展商非常激烈的竞争清河这一块地，是大家对于地产大市的判断。所以他从17个亿一直拍到26.5个亿。我们极差地租我具体说一下，2000年之前二环路的房子卖一万块钱，现在卖两万块钱，明显市中心的土地价值升高了，相对我们看郊区的土地，它相对于以前的房价跟现在的房价，相对于二环路的房价来说，它的这种地价相对较低的优势是凸现出来了，它的开发成本优势凸现出来，我们在市区里头买一套房子我们直观的去比较，现在在三环路买一套房子基本上在郊区买一套别墅的价格。所以我说这是全民的别墅时代，这些因素促成它的这个客观原因。

从这个角度来讲我觉得我们从媒体角度来进，我认为有很多值得我们去关注，去研究的问题，东部别墅的发展它是一个必然的，我大概有这么一个，我们对市场的一个分析，西部别墅，像东北部的别墅，包括北部的别墅。西部别墅是所谓需求上风上水的人所寻找的，因为有北京特殊皇家园林的位置。作为温榆河定位就是一个国际化人群居住的社区，而东部社区我认为叫CBD的第一居所，我认为它应该是这么一个定位。从交通来看，我几次，包括去院子，包括去燕郊，我每次去的时候我都注意看一下我开车的时间，打一下表，到燕郊才25公里，25公里什么概念？25公里如果从国贸桥走的时候到首都机场差不多就是这个距离。时间，我上次去燕郊打表的时间不到30分钟，二十七八分钟，正好到那个项目售楼处门口。这是出城的时间。

从交通来说，特别京哈高速路和京通快速路连接之后，这个交通时速提高很快。2000年你们陈总在天安门招待所要做康城这个项目，集团搞培训的时候，我去讲课，我当时提出一个观点，现在城里半小时，郊区十分钟。我们现在不能按照纯粹用垃皮尺的距离衡量你的效率，而是用交通的时间来丈量你的距离。理论上讲你从郊区进到城里，可能离四环路有五公里的距离进到四环路，可能前后时间差个七八分钟，现在形成的情况，大家都所有都堵到四惠桥那里。不管你从哪里过来反正都是到通惠桥等着排队。我们去年给通州做过一个投资的论证报告，当时我们分析通州，我们说通州形象去讲，他是北京的一把钥匙，这个钥匙，就是老北京老的钥匙，五个齿就是规划的五条路。北京以后连接海港，连接京津塘必由之路，而五条路的规划，上到姚家园路，加上京通路等是五条路，再加上轻轨。它的交通都连通之后分秒之中可以够到四环。这是对通州的发展未来利好的消息。

刚才一开会的时候我们都说了，媒体也都清楚，通州这两年的房价基本上翻一番，民宅翻一番，它所传递的信息整个这个区域房产价值在升，总之高中低价格都会涨。所以我觉得未来得发展趋势，我们认为整个东部低密度的项目未来市场前景非常好，特别别墅成为第一居所，进入全民别墅的背景下，我想发展商，在五环路，六环路大量去购置别墅用地，这是所有投资商对市场普遍的分析判断。

我想我们作为一个专业的杂志在这些方面理所应当去更多关注市场的变化，给我们老百姓，给我们的置业更多的信息。我们下一步对于京东别墅我们有集中的报道，包括选题，我们思路，框架的东西都已经做出来了。我们希望在座的各位老总给我们这一份报道宣传更多的配合。

刚才几位都提到了，别墅今天来的还不够多。这一次我们有意的，京沈我们想单独再做一次，因为京沈路逐渐形成气侯，有一些投资商在这里拿到地，还没有出来。包括土地项目分析的时候我们都参与了。这些方面随着这边越来越多的项目出来，对大家都是非常利好的消息。我们希望有更多的项目给我们提供资讯，我们在报道当中及时把这些信息披露给市场。今天再次感谢各位的光临，对媒体对这次论坛的支持。包括搜房网给我们的网络支持表示衷心的感谢！谢谢大家！

主持人：刚才蔡总也向大家表达我们《楼市》杂志对于京东别墅市场的关注。我想随后，刚才也谈到作为《楼市》一份媒体还会继续关注京东别墅市场的发展。同时也希望广大的开发商，包括读者，也能关注于我们楼市对京东别墅市场的一个报道。今天的论坛到此结束。谢谢大家！