二、三线城市已赫然取代一线城市成为房价上涨的排头兵。
根据国家统计局提供的今年1-6月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数显示1-6月涨幅排名靠前的城市，二、三线城市占据主体。6月份，在70个大中城市中，新建商品住宅价格环比涨幅超过0.3%的有13个，均为二、三线城市，同比涨幅在5%以上的城市有31个，除了广州之外，这些城市几乎全部属于二、三线城市，而襄樊、岳阳、常德、惠州、韶关等未出台限购政策的城市涨幅均超过6%。
7月12日，国务院常务会议明确表示：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。值得关注的是在已经采取限购政策的很多非一线城市，房价依然保持着较高的增速，一纸文书隔靴搔痒，仅仅成了市民闲暇的谈资，其中自然有蹊跷。
限购之后
来到义乌一个多月，徐晨瑞遭遇到义乌版的限购令。因为朋友的邀约，在上海从事房地产中介工作的徐晨瑞专程从上海来到义乌帮忙。
2011年3月底，当地政府出台了《关于进一步贯彻落实房地产市场调控政策的实施意见》。
“限购令规范的范畴太窄，义乌很多房子都涉及不到限购令的，我们也曾经分析过，这个政策对义乌影响不是很大的。”徐晨瑞和单位同事对义乌版限购令做了分析，最后认为义乌版限购令并不会影响义乌房价的走势，甚至不会持续太久。
徐晨瑞发现在义乌，房地产中介行业的工作人员不会像上海那样逐条对政策进行分析解读，“他们更多的注意力都集中在限购令的贷款和限购年限这样的条款中，对限购令分析解读的根据，很多都可能是本地从业人员凭借自己的人脉关系，从熟识的当地有头有脸的人物那里获知来的。”
义乌版限购令从3月底正式发布，到2011年12月31日终止，不到一年的短期限购自然也让义乌本地人看到地方限购政策的设计对现实利益格局的忌惮。
不到一年的限购自然影响了义乌房产市场买卖双方的心态。徐晨瑞向新金融记者表示，现在义乌房地产市场卖方心态还是比较强硬，买房则是观望的比较多，“卖方的理由就是钱多，房子多，不着急卖，嘴硬。”其理由不无强悍。
徐晨瑞认为，义乌限购令对当地市场略有影响，交易量受到了一定的影响，没有之前市场好，不过这种效果不大，也没有其他人在网上抱怨的那么差。“有一些中介确实关门了，不过这里基本都是小中介，能有两三家门店就算不错了。另一方面说，去年一年房价疯涨50%，到今年限购令出炉前，整体房价上涨了80%，如果持续这样，当然市场很难消化。”
义乌版限购令出炉后，徐晨瑞店里的生意还是不错的，5月和6月时，分别成交过一栋房子，也是义乌当地人称为“垂直楼”的商用楼房，多层，不带电梯，50年产权。中意“垂直楼”的买家也是一栋一栋整体拿下，最高两层自己居住，余下皆拿来出租，这既是浙江一带商业地产带动住宅市场的惯用模式，也跳过了目前住宅市场限购的壁垒。
限购住宅市场，并未使其市场价格下走。徐晨瑞告诉新金融记者：“限购之后住宅市场的房价依然很猛，义乌市中心一个很旧的78平方米房子，之前挂牌总价在140-150万元左右，现在已经到了200-220万元。我刚到义乌的时候，3月13日成交一套房屋，144平方米，当时成交总价是208万元，现在已经涨到280万元。”
新金融记者了解到，义乌市内国际村别墅小区，其位置相当于北京和上海的内环，双拼别墅成交价基本在千万量级，独栋售价为2000万元，另一欧景名城小区的双拼别墅价格基本是1500万元，独栋2500万元。
在价格逆市持续上涨的同时，徐晨瑞也发现自5月份后，银行信贷方面也较之前宽松。
“银行也要吃饭的，一直没贷款他们也要饿死了。”徐晨瑞认为：“限购降房价的效果并不明显，事实上也很难达到目标，仅仅是通胀和人民币升值，今年房价打死了也不会下降，这是最基本的经济学原理。江浙一带的人多是暴发户，对金融方面投资尚且不是很懂，在他们眼里，房子还是很保值的，加之这里更甚于一线城市的违规操作，更使得房价一直保持高位。”
违规操作
“是违规操作，不是潜规则。”谈及义乌房地产市场出现的一些异象时，徐晨瑞一再向新金融记者强调这两个概念的不同，“潜规则是只有少数人才享用到的，而违规操作是业内普遍默认的，义乌这里更多是违规操作，潜规则不多。”
“根据相关法律规定，开发商必须取得预售许可证，且房屋结构封顶，方可对外出售。而取得预售许可证必须拿到土地使用权证(要付清地价才能取得这个证)、建设工程规划许可证、房屋预售证、建设用地规划许可证、建设工程开工许可证，有些地区甚至还会规定必须施工到一定阶段。而我在义乌看到的现象是，开发商地刚拿下，便开始出售(拿地时，已经有具体的设计规划图，包括房屋面积)。”徐晨瑞说。
所有的违规操作，徐晨瑞在一个月的时间里基本已经很熟络了，他直言，迄今为止，自己没有操作过楼花仅仅是因为还没有碰到这样的客户，而他的同事则遇见过。
徐晨瑞说：“义乌这边就是写一张收据作为房源凭证，而且在开发商那里是看不到的，都是”内部“流出来的。上面记载某某小区，具体房号，交了多少钱，交钱人。如果要卖，再带到开发商那里更个名就可以了。”
义乌能有关系拿到房子被称为“倒爷”，有专门一些人可以拿到号码，到市场上来放风，如果有新开的楼盘就问他们去要。一般这里新开的楼盘，都是指地刚拿下来，还未开工建设，更没有预售许可。A小区开盘，“倒爷”拿房，拿房是不用出钱的，就是有关系而已。然后原价加价对外放盘，第一波加的都比较低，基本就在总价基础上加1万元左右，不过越往利益链的下游，加价越高。新金融记者了解到，第一波一般都放给开发商的亲属，或者是商城集团(商城集团因开发了福田小商品市场，所以在当地地位很高)里面的人，或者是相关部门之类的人，所有新楼盘基本都这样操作。这里的期房都是还没封顶的，有的就是一块空地，几年都没施工，但是“房子”还在市场上流通。
未建先售
徐晨瑞说：“很简单，比如A区1号101期房，100平方米，开发商挂总价100万元出售。买家可先交20万元首付，其余等正式在地方政府备案，签订买卖合同后再交，到时候既可以一次性付清余款，也可以通过银行按揭。义乌这里的楼盘去政府备案可能要等上好几年，这段时间也不会有人来催缴余款。所以买家只要有20万元，就可以买下100万元的房子，等到房子以后涨价了，再加价卖出去，这也让买家投机操作的成本大大降低。他们这里有很多房子，都是地拿下以后，过一两年才开始盖，盖个一两年才可以盖好。有些人甚至连钱也不用出，开发商可以直接留几套房，到时候涨价卖的时候，买方先给他们的代理人交钱，才带到开发商处更名。”
在义乌，这样操作的楼盘很多，市中心和周边地区都有，当地人也都接受这种现象。
“地拿下来了，就慢慢地造，什么时候造好，是开发商的事情，投资者是不管的。 在拿地以后，对老百姓的出售价格已经订好了，不然投资者也不能接手。而且开发商每变更一次户名也收手续费2000到1万不等，而一般一套房在备案之前至少能够经过四五次倒手。”
徐晨瑞说：“这个现象在义乌很风靡，其他地方我不知道是怎么操作的，至少这个地方是这样。政府再限制贷款，限制购房，都没有用，因为这种方式不需要贷款，也没有时间去管理部门备案，所以管理部门根本就没有记录。即使你想买100套也可以，只要你有钱。所以停贷、限购都是浮云，所以二、三线城市房价才会如此疯狂，二、三线城市的涨幅远不止管理部门统计的那些。”
义乌当地某购房者在电话里向新金融记者抱怨，在义乌看了很多楼盘销售中心，但不是关门就是没房源，相反在中介那里到处都是房子，甚至能够拿到一些还未开盘的楼盘售价表和户型图。
“义乌这里房产商跟房产中介是一条绳上的，中介也是炒房链条中的一个关键环节，楼盘还没开盘就被内部吃没了。”当地另一知情人说：“大城市是开发商捂盘惜盘，在义乌，开发商把这个机会转让给了投资者。”徐晨瑞说，当然开发商成为利益链条的第一受益者，短时期内就把资金全部收回，从而开发新楼盘。
以当地知名楼盘久府和园为例，新金融记者了解到，该楼盘共设计有2400套房子，订金缴纳100万元左右，短期内就能回笼资金超过20亿。该地皮在今年2月份被浙江广厦竞得，总价39亿，先期缴纳50%的出让金，即19亿5000万，其利害可见。
而3月份时，久府和园就因涉嫌楼花房票的操作曾遭到媒体披露，遭遇处罚。
阳奉阴违
久府和园事情被相关媒体披露后已过4个多月，义乌市商品房未建先售的情况并未得到根本的遏制。在当地论坛义乌稠州论坛的“义乌房谈”版中，3月份后仍然有未盖先售的帖子堂而皇之发布在论坛上。
徐晨瑞不认为这一现象有多稀奇，相反觉得很平常，开发商更快地回流资金，投资客能够在不断地倒手中赚取差价，各取所需，义乌当地都认可这种模式。“有一个最夸张的地方，叫万商华府，15万元的首付，加价40多万元，仅仅半年时间，最厉害的时候，一天一个价格。”
新金融记者通过稠州论坛某帖子留的电话找到一中间人询问现在是否还有期房的房票。对方表示能拿到期房，不过不是房票了。话音刚落，他随即更正：“不是房票，不过也一样，首付进去，加价。房源肯定没有问题，除了帖子中提到的楼盘外，现代广场、城市风景、总部经济等楼盘的期房都可以拿到，万商二期现在不行了，因为已经备案了。”
当被问及义乌去年拍卖的地王中央公馆楼盘，该中间人表示中央公馆那里单价太高，已经突破4万了，不怎么好做，不过可以帮忙问问。
6月15日，浙江义乌雪峰路与望道路西南侧的一幅地块以2.26亿元成交，有机构统计该楼盘价高达39545元/平方米，刷新了全国住宅类地块单价“地王”纪录。
这厢刚拿地，那头已经开始启动销售的利益链条了。徐晨瑞告诉新金融记者：“现在已经有消息放出了这块刚拍出的‘义乌地王’现在已经开始加价出售了，大概几万块钱。”
徐晨瑞向新金融记者直言，“现在义乌未建先售的现象依然存在，多了去了，基本新楼盘，新拿的地都这样。之前久府和园事件曝光后，政府仅仅就查了几家大的中介公司，有没有操作期房，象征性的，后来就没声音了。”
对于相关管理部门和开发商是否也受到审查，他说：“不知道开发商和其他相关部门是否被查，不过这过了几个月，现在不还是多了去了。所以，其实政府并没有什么举动。”
更让记者惊诧的是，因“房票门”被媒体曝光，并遭到处罚的久府和园仍出现在稠州论坛最近出售房源的帖子中。
新金融记者电话联系到发帖人。
“久府和园那边一直都在施工，可以提供更名的房源，尽管原则上不可以。”发帖人告诉新金融记者：“2014年久府和园封顶，不过现在房源已经不多，而且现在不是房票，是交定金，保证以后该房源还可以在开发商处更名，至于后面更名是否需要收费，公司现在还没有决定。”
新金融记者了解到发帖人处的房源还有好几套，包括140平方米和97平方米高层。其中小户型定金为60万，140平方米为80万，边套167平方米为100万元。
当地某房地产业内人士告诉新金融记者，如果该楼盘2014年才封顶，现在根本没有条件拿到预售许可证。
记者了解到，久府和园附近商品房价基本能到2万，定金大概不到现在总价的三分之一。对于2014年封顶的说法，徐晨瑞不以为然，“这谁说的准呢？”很显然，这三年时间的空隙衍生出相关人等的寄生利益链条。
义乌当地的某知情人说：“3月份那次久府和园的”房票门“事件其实是直接交定金拿发票的，当时交定金的人也都是熟人，亲戚朋友以及这些亲戚朋友的亲戚朋友，当时一些房地产中介又找到这些人去操作了。”
价格双轨
监管的松弛和不到位使得义乌当地出现政府统计价和市场实际交易价双轨并行的现状。徐晨瑞承认，在全国数十个城市逐一被限购的情况下，义乌当地房价的涨势依旧强劲，不过这种涨幅在相关部门的统计处是看不到的。
以新开楼盘为例，在义乌当地未建已售，楼花房票违规倒手盛行的情况下，管理部门备案的价格已经远远脱离市场实际的交易价格了。比如，A小区，现在对外公开售价是2万1平方米，楼盘结构封顶要3年时间，3年后该处房源的市场交易价格可能已经到了3万多1平方米，而在管理部门处备案的均价依然还是2万。
至于二手房市场，市场价和管理部门备案的价格差的可能更大。
义乌当地某中介公司的经纪人告诉新金融记者，如以1万均价实际成交的一套房子，在管理部门登记备案之前必须经相关机构进行评估，最后备案的价格并不是实际成交的价格，往往是该机构评估的价格。
“离谱的是实际成交价和备案价格的差价非常大，1万均价成交的房子最后可能会被评估到四五千，甚至更低。”他表示：“评估机构参照的标准一般都是政府引导标准，并不是凭空想象的，不过最后实际效果很不理想。”
与评估公司评估价并行的还有政府出台的基准价格，“政府会对一些品质比较好的，大的小区设立基准价，住宅交易的价格必须不低于基准价，有了基准价的小区就不需要评估公司进行评估。”徐晨瑞说：“政府不会向市场公布这一基准价，你在相关管理部门处也是问不到的，只有去评估机构才能知道某某小区是否有基准价，以及多少。”
让徐晨瑞吃惊的是基准价和实际交易价之间的差价之大。他曾经售过一套250平方米、总价600万元的房子，去评估公司一问，才知道这个小区有政府基准价，而政府基准仅为均价4300元，加上其他，总价才100余万元，差价高达近500万元。
“备案的交易价格必须高于基准价，但是至于高多少就是我们自己控制的了。”徐晨瑞在基准价基础上稍调高一点均价，以总价120万元报给交易中心备案。因两者间近500万元差价而少缴的税费权当送给买房者的红利了。
为此徐晨瑞说：“在上海是没有政府基准价一说的，一切以市场价为准，如果与市场价出入太大，就需要找评估公司做估值，而交易方支付的评估费用也不菲，因此让试图避税的人望而求其次了，交易价格和备案价格之间的差价自然也较小。”
不过从7月1日开始，义乌市正式施行义乌市存量房交易税收最低计税价格调整方案。
这一调整导致实际交易价格和交易中心备案的价格之间差额大为缩减，由此导致二手市场住宅交易量受到影响，“以前600多万元仅仅缴10多万元的税款都觉得多，现在要缴40多万元，这当然增加了不少人的投机成本。”不过徐晨瑞承认现在实际价格和备案价格的差价还大致保持在15%左右。
泡沫化梦魇
对下半年义乌房地产市场的行情，徐晨瑞告诉新金融记者：“关键还要看是否加息，如果加息的话，手上有房子的人，还款压力就会变大，而且义乌人虽然不做按揭贷款，但是一直做抵押贷款的，利息要比按揭稍微高一点。所以如果加息，很多人会略微便宜一点卖出来，以换取流动性资金，下半年一些刚性需求的客户也会在长时间观望以后开始出手。市场应该不会太差，也不会出现房价下调，无论是哪个地方，即使是上海，成交量虽然下降，但是市区的房价仍会上涨。我今年1月离开中原地产，那时候一个汇龙新城出售单价在3.6-4万之间，现在已经到4.8万了”。
公开资料显示，义乌常住人口不到200万有一半以上是非户籍人口，而其房价却保有不逊一线城市的势头，泡沫化自然是房价追问的主要方向，投资和自住房的比例，徐晨瑞认为达到7:3.
义乌市宾王中学附近的一栋二手房，去年售价1.3万/平方米，而今一年过去，其价已经突破2万，其房屋租售比例是1:600，也就是说60万的房子一年只能租1万不到，年收益率是1.7%，远低于银行利率。而义乌当地的垂直房一年出租的收益率不到3%，一般的套间，类似两房两厅的出租年收益率在1%左右，明显偏低。
事实上，近几年国内包括上海、北京等一线城市，房价租售比普遍偏低。上海400万的房子月租金只有7000元，年收益率不到2%。
徐晨瑞告诉新金融记者，在义乌，如果楼盘单价到了3万，市场接受就会较难。
“义乌当地与上海那样的一线城市不同，新建高层带电梯的商品房小区不多，大概就十几个小区，更多的是那种五六层不带电梯的公房，这些公房很多都是以前城市扩建，在农村中建起来的老房子，而就是这种公房现在的均价都已经到了两三万。”徐晨瑞说：“而新建的高层商品房其拿地的价格、原材料造价、时间等成本都远高于公房，相衬之下，新建高层商品房的售价自然更高。据说义乌未来将要新建上百个高层商品房小区，如此本地房价自然只能一路高企，卖方也秉持着房价肯定会涨的信念。”
另一可能支撑义乌房价的力量是，目前我国人民币升值预期较大，通胀梦魇不散，江浙一带制造业出口率持续下降，企业经营环境越发恶化，民营资本开始或放贷赚利，或流向不动产领域规避风险，即便义乌也不能独免。
与此同时，房地产项目依然保持较高回报收益。如温州龙湾区楼盘项目，成本是1.6万，其售价为4万；扬州广陵区某高档楼盘成本是2587元，售价为1万-1.8万，投资者收益率基本能保持在20%以上。而在义乌投资房产，徐晨瑞表示扣除交易成本后，收益率估计能在25%。
“不过这种房产投资的取向只能说是当地的一种”投资“风气，因为从供求关系来看其实当地的房地产没有那么高的价值。”徐晨瑞说。
不过，义乌当地的投资者们已经在住宅市场之外找到了新的投资收益点——工业用地。
新金融记者了解到，义乌当地的工业用地市场基本以福田市场为核心向周围扩展。目前当地工业用地出租年回报率在5%-6%，好的地段可以达到10%，远高于住宅市场的租金回报率。至于投资交易回报率则更高。当地廿三里镇某处工业用地一年时间即从每亩100多万元涨到300多万元，涨势惊人。
从住宅市场到工业用地市场，徐晨瑞告诉新金融记者，资金流向的趋势很明显，7月份即做成一笔总金额为2000多万的工业用地交易，佣金即提取了40多万，“工业用地交易中单纯投资和自用建厂生产的比例大概是五五开。”
