46岁的吴宗梁家住稠江街道下沿塘村，一家四口挤在一套50平方米的老房子里，现在，他不需要拿出一分钱，就可以住上崭新的城区新住宅了，这缘于义乌最近正在实施的城乡新社区集聚建设实施办法。

老房子

怎么换新房

众所周知，农民的房子一向是很难拿到市场上去出售的，对吴宗梁而言，卖掉农村的房子换新房子，几乎是不大可能，而如今，这套城乡新社区集聚建设实施办法给了吴宗梁一个换房的“捷径”。

去年以来，《义乌市城乡新社区集聚建设实施办法》、《义乌市城乡新社区集聚建设实施细则》出台，义乌市社区建设办等部门与镇街共同努力，先后启动了“香溪印象”、“蟠龙花园”、“和苑”等七个新社区集聚住宅项目建设和一个产业用房项目建设，供应给农民居住和发展生产。

像吴宗梁这样的农民参加农房改造置换，交纳一定的建设资金保证金后，就能拿到这些新社区的置换权益凭证。置换后，他的老房子都不属于他了，将来，新房造好了，吴宗梁可以根据置换的权益凭证去选房。

怎么换？主要有两个方案。

一是按户算，以合法住宅建筑占地面积为基数（每户最高不超过140平方米），按1︰5确定置换权益面积，其中3/5为高层公寓面积（土地性质为国有出让），2/5为产业用房面积（土地性质为国有出让）。

当然，也可选择按每人175平方米建筑面积确定置换权益面积，其中3/5为高层公寓面积，2/5为产业用房面积。

以吴宗梁家为例，如果他选择方案一，他家最高可以拿到140平方米的宅基地面积，再按1比5的比例算，他家可以在新社区，拿到700平方米的权益面积。其中420平方米为住宅、共有三套房子，280平方米为产业用房。

他如果选择方案二，一家四口，每人按175平方米建筑面积确定置换权益面积，恰好也可以拿到700平米。

老房子换到的是权益凭证

可以出售

需要说明的是，吴宗梁现在拿到的是权益凭证，并不是房子，这个权益凭证是可以出售的。

昨天下午，钱江晚报记者在义乌产权交易所6楼大厅的电子显示屏上看到，稠江街道下沿塘村吴宗梁、吴建军、吴孝洪等14位村民，已经挂牌转让自家在新社区集聚建设住宅项目“香溪印象”高层公寓和产业用房的权益指标。

义乌市社区建设办工作人员说，新社区集聚建设项目的高层公寓和产业用房，属国有出让土地，完全产权，农民只要缴纳建设成本等费用，即便上市交易也不需补交土地出让金。

吴宗梁打算买掉100多平方米的权益面积，用于缴纳另外两套公寓的建设成本费。这样一来，他不需要出一分钱，就能住上新房了。

这些新房子，是由绿城房产集团等代建的全新精品社区的高层公寓，而普通的义乌市民，也可以向吴宗梁等村民手中，购买权益面积，将来在新社区选房。

农民房产权益上市交易

价格怎么算

昨天下午，“义乌市城乡新社区集聚建设置换权益交易平台”显示，首批14位村民的挂出的出让底价住宅10000~11000元每平方米，产业用房在3800~6000每平方米。

“每天都有有购房意向的人前来咨询，但是目前还没有完成交易。”义乌产权交易所董事长吴仁成坦言，这一挂牌价显然是偏高的，因为还得加上约3000元每平方的建设成本，再加上税收、佣金等费用，比市区新推出的几个高档楼盘低不了多少。

好在农民房产权益是刚刚上市交易，村民们都还处在试探的阶段，有意向的购房者可以前往产权交易所现场咨询，并与村民协商最终价格，“价格高了有价无市，最终还是会趋于平稳，预计会比城区商品房实惠。”

一位不愿透露姓名的村民说，他之前挂牌价是12000元每平方米，后来感觉太高就下调到了10000元每平方米。“现在还在摸底，一下不能出太低的。之前挂上去的价格高了，问都没有人来问。”

吴仁成说，农民房产权益并非是按套交易的，而是按平方交易的，比如你想买一套105平方的户型，可以货比三家到不同的村民手上买，只要最后凑足平方就可以了。