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• 社区商业，似乎从一出生就注定和小型的零售企业结下不解之缘，而目前迅速崛起的小型连锁零售企业，如便利店、快餐店、药店等，更是和社区商用物业密切相关，他们也往往是社区商铺的主力租客。社区商业中心建设需要注意什么？零售商们究竟需要怎么样的商铺？在设计这些商铺的时候要注意什么细节？相信这不但是社区商业发展商，也是希望投资社区物业的人需要关注的问题。
  
      疑问一：什么样的社区商业最受欢迎？
  
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      相信不少社区商业的发展商都曾经遇到过这样的问题，辛辛苦苦经营的社区商用物业一直运作不佳，卖不出去不说，要租也没有得到一个好价钱，或者长期空置，为什么会出现这样的状况？多家零售商表示，社区零售有自身的特点，不少社区物业的软硬件不符合消费者的需求，也不符合商家的要求，因此必然会滞销。
  
      要研究这一问题，就必须从社区商业的消费特点入手。管理知名连锁便利店7-Eleven的广东赛壹便利店有限公司的副总经理曾光介绍说，7-Eleven通过这几年的经营发现，社区的消费有以下几个主要特点：
  
      1、社区商业服务的顾客基本是所在小区的住户，较为固定，外来流动人口少；
  
      2、社区顾客的消费以与日常生活相关的日用品、新鲜产品为主，消费者比较注重购买的便利性，对产品及服务的品质要求也很高。
  
      3、店铺销售的成长基本依赖于本社区人口密度的增加，但会随着社区人口的饱和销售增长速度会趋于平缓。
  
      4、成熟社区会由于住户换楼的增加而导致人口素质的变化，从而对商家的效益产生一定的影响。
  
      由于上述消费特征，社区店铺的收益往往并不比商业区高。如果社区经营成本不能令商户有较大的成本优势，作为商家多数愿意将资源投放到中心商业区以获取更高的回报，因此，曾光认为，能否为零售企业提供稳定的和较合理成本的经营环境是决定社区商业能否成功的重要因素。
  
      疑问二：零售商需要怎样的软硬件？
  
      真功夫餐饮连锁机构董事长兼总裁蔡达标认为，好的社区商业，必须要有合适的硬件和软件规划。已经发展了多家连锁店的中国海王星辰连锁药店有限公司总经理钱舜尧，则介绍了该公司对社区商业的硬件配套需求：社区店铺的有效辐射住户要达到2000户以上、商铺面积大约在60平方米-100平方米、租期要在5年以上、用电容量大约在25千瓦左右，此外还要有独立的洗手间，等等。
  
      曾光介绍，7-eleven目前在社区进行网络拓展以及经营时经常遇到以下的问题：一是由于发展商多数将商铺出售套现，小业主出于成本压力往往将租金提高到与实际市场脱节的水平。二是目前社区商业店铺较少进行统一管理，导致业权分散，容易产生相当多的同业竞争，对住户不能提供合理的配套服务。三是社区商铺的硬件配置普遍相对滞后，对商家用电、噪音、排污、油烟等要求考虑不足，经常造成住户投诉或需要商家投入额外改造费用。四是在社区商业中，缺少统一的宣传推广方式，基本上各商户各自为政，与住户的沟通效率不高。
  
      曾光认为，这些问题影响了社区商业配套的形成和良性发展，如果发展商和商家能够形成互动及良好的沟通，为社区商业设施作准确的定位及全面的规划，广东的社区商业仍有很大的潜力。此外，钱舜尧介绍说，一些细节也是不少发展商需要特别留意的：比如说，没有预留空调机主机的安装位置，使空调主机需要放在店门口，这不但不美观，也影响了店铺的经营；过大或过小的招牌位置，对商家都会有不小的影响；如果店铺的入门台阶多于三级，就会有不少消费者不愿意进入，对店铺的经营有很大影响；绿化带会影响商铺可接近性；对于西晒的店铺，可采用骑楼式设计，以减少其影响。
  
      疑问三：发展商可以听取些什么？
  
      针对上述问题，曾光对社区商业的发展商提出了几点建议：
  
      首先，制订社区商业长远的经营目标及规划，尽量减少业权分散对商业组合的影响，避免过早对社区商铺的炒作。
  
      其次，在项目规划前期应加强与商家沟通，了解不同业态在经营上以及配套硬件的基本需求。
  
      再次，对店铺的布局和面积要结合社区情况做细致的规划，要考虑居民消费的特点，将商铺安排在最便利居民消费的位置。
  
      然后，社区商业应向“小而精”发展。发展商应对重点商户和主力商家考虑优先分配位置，给予较优惠的条件以带动小区的整体商铺素质和配套服务水平。
  
      最后，在商业经营上，应考虑借鉴商场经营推广方式，多做些统一营销的安排，以便使商家能够和住户的沟通更为畅顺和有效。
  
      钱舜尧认为，人气问题是社区商业需要特别关注的。以下几个因素都会减少社区商业的人气：一是社区密度过低；二是社区出入口太多；三是社区商铺供应过多，地点又不聚集，商业气氛较难形成。对此，钱舜尧建议，社区商业要统一规划，重点扶持优质连锁品牌；此外，分期带租约出售，可换得开发商、业主和租户三方共赢。
  
      疑问四：社区商业中心应该如何选址？
  
      社区型购物中心是社区商业的一种形态，它在社区商业中有一定的聚焦作用，而且，社区型购物中心应有其相对固定的盈利模式，可作为一个产业来发展。那么，社区商业中心应该如何选址？博多（中国）商业地产投资顾问有限公司负责人周光绍对社区型购物中心提出了几点建议。
  
      周光绍认为，社区型购物中心的选点不宜仅限在某个社区中心，而应在多个社区的中心，那样人流相对集中，规模效应比较明显。据了解，香港不少新城镇就有这样的社区中心，这些中心往往聚集地铁站附近，有大量的村内巴士联系附近区域，而大多数附近区域的人都会在此换乘地铁或购物，这应该是本地社区购物中心的模仿对象之一。
  
      周光绍说，因为社区的规模，社区型购物中心也不是越大越好，而应该有一个理想的规模控制。进场的商家，也存在一个行业的最佳组合问题。此外，社区型购物中心在经营管理方面必须重视长期性和灵活性。
  
  （来源：金羊网）
  
  
  

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