调控——层层加码
2011年的楼市调控措施其实并没有太多的创新,更多的是对此前出台的相关政策的延续。除了把房产税的局部试点着实落到上海、重庆两地,继续三令五申的强调并加快推进保障房建设等影响楼市长远发展的政策外,阶段性甚至临时性的措施对于市场的短期调控效力似乎更加突出:相对收紧的差别化住房信贷政策继续实行,旨在以此提高置业门槛、加大投资成本;“限购令”从严执行的同时更扩大了覆盖的范围,直接用行政干预的手段遏止了部分需求的释放。
而另一方面,要求各地提交房价调控目标也成为评判各地调控效果的依据,对应的后续问责机制更加大了地方政府针对房价调控的压力,并由此衍生出分解到具体片区、新售楼盘的“限价”……于是,“限贷、限购、限价”成为了压在房地产头上的三重压力。
土地——保障当先
土地资源的不足一直以来制约着深圳楼市的发展,土地供应的短缺更直接影响到房地产市场的后续供应量。2011年前11个月,全市公开交易的居住用地仅10宗,加上2宗含居住功能的复合用地,合计建成后将带来约127万平方米的住宅供应。可以预见,在住宅用地持续低供应的情况下很难期待短期内新房市场供应短缺的局面出现显著改善,而城市更新项目在拆迁方面的推进难度也将拖延新供应的入市时间。即便如此,保障房建设的加快在年内土地交易中得到验证——10宗居住用地中7宗是以一次竞价和“定地价、竞房价”模式出让的安居型商品房用地,加上2010年拍出的第一块安居型房用地,已拍出的8宗安居型商品房用地在全部建成之后将于未来两三年内向市场提供87万平方米的安居型商品房,相当于深圳2010年新建商品房供应量的1/4左右。保障房已经成为稀缺的住宅用地供应中的重要组成,未来其在住宅新增供应中的比重也将因此大增。